2025年北京新房的焦点都集中在海淀，朝阳，丰台等城六区，还有门头沟，通州的小户型神盘刷屏。

　　后来降价的风又刮到西红门，中建玖玥府，成交单价从开盘的6.4万元/平米，后来降到6.2万元/平米，最后还有5.8万元/平米的特价房。

　　回过头看，当时能降价快跑的盘，都是优秀，进入2025年，北京好房子时代来临，对老盘的打击更为致命，有些楼盘甚至降价都没人买。

　　元启位于大兴南五环西红门，是大兴位置最好的板块，也最靠近内城，板块内部。有西红门橡树湾（一至三期）和中建玖玥府这样的销冠级别产品。

　　但是元启自去年9月份开盘以来，至今网签量只有61套房源，而项目总户数是1052套，开盘大半年，网签量只有个零头，剩下1000多套房子该怎么办？

　　降价已经用过了，不管用，元启网签价5.3万元/平米，楼面价4.17万元/平米，当年中建壹品可是顶着15%最高溢价率拿下的地块，现在却成了赔本的买卖。

　　所有户型带外置阳台，玻璃栏杆，参考京玺（大概是奇偶层阳台1.5米-1.8米宽，如果南侧是小阳台，北侧还会有个小阳台）。

　　主要是把西北角的原号楼拆分为了3、4号楼；东南角的原19号转角楼栋，拆分为了16号和17号楼，多了2个楼号。

　　建面从预售证的116827平方米减少到116089平方米。总户数从1052户变成1065户，增加了13户。

　　元启调规方案公示以后，却意外引发了业主不满，业主认为将飘窗拓展成为外露阳台，实际上内部的使用空间更小了，外露阳台在北京更多起到一个景观性作用，并不会改变得房率。

　　元启地块是2024年2月份拿地，中建壹品以15%最高溢价拿下地块，楼面价4.17万元/平米，指导价6.6万元/平米，但元启网签价只有5.35万元/平米。

　　这些楼盘都有一个特点，2024年上半年拿地，那时候，北京楼市已经开始衰退了，二手房卖不动，新房降价

　　第二个这些楼盘定价都比较高，郭公庄指导价高达9.2万元/平米，大瓦窑8.3万元/平米，南苑8万元/平米。

　　现在看这个指导价极其不合理，严重超出了区域的承载能力，所以去年上半年拿地的这批项目都大幅降价了

　　还有一个特点，这几个项目都做大户型，严格讲这些区域购买力跟产品的定位是错配的，没有摸到买房人的心理。

　　从去年下半年开始，北京土地市场不断经历流拍，底价托底，所以今年上半年我们看到很多新房地价是降低的，又赶上好房子，所以去年下半年拿的这些项目是非常幸运的

　　元启是西红门组团位置最差的一个地块，这一组团的最南边，和京开高速接壤，噪音影响肯定小不了，而且元启又是距离地铁站最远的一个地。

　　今年，门头沟长安华曦府三开三罄；通州云璟揽阅，国誉颂等开盘热销不断，大兴新房今年却没什么存在感。

　　2024年9月19日，兴创置地独自以底价，拿下西红门镇6030/6029地块，案名和盛臻品，成交楼面价3.38万元/平米，销售指导价6.6万元/平米。

　　还有纳入今年供地名单的西红门6002和6010地块，现在也没有动静，逃不了流拍或托底的命运。

　　拿地是有时机的，我之前文章就说过西红门作为大兴最好的地段，规划了这么大的居住组团，就是大兴的钱袋子。

　　从2020年限竞房熙红印和熙悦宸著起，每年都有2~3块的新地供应，让整个区域特别内卷，从去年开始，大家发现西红门卖不动了，于是果断降价。